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[房产法律知识讲座]购房合同的效力、变更及解除 [xinlan 发表于 2008-5-7 17:55:00] | |
一、购房合同的生效
依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
二、购房合同的无效
无效的购房合同主要有以下几种：
1、违反法律、法规、政策和社会公共利益
2、双方当事人不具备主体资格
3、规避法律
4、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
5、违反法定形式
三、购房合同无效的法律后果
1、双方返还
2、赔偿损失
3、因双方故意违法，损害公共利益，将双方所得收缴国库
4、追究行政责任或刑事责任
四、购房合同得撤销
1、因对合同内容有重大误解而订立的合同
2、显失公平的房屋买卖
3、因受欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，而订立的房屋买卖合同
五、可撤销购房合同的法律后果
可撤销的购房合同在撤消前仍然有效，只有利害关系人在一定期间内提出撤销申请，才使之归于无效。房屋买卖合同一旦被撤销，该合同自成立时即无效。
根据《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
撤销权的行使，应当自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。
六、购房合同的变更
购房合同的变更一般要经双方同意，单方变更合同不发生法律效力。
七、购房合同的解除
发生下列情形之一的，合同当事人可依法解除合同：
1、当事人双方协商同意，并且不因此损害国家、集体利益和第三人利益
2、由于不可抗力致使不能实现合同目的
3、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务
4、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
6、法律规定的其他情形。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 | |
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